Desde que el pasado mes de marzo el Tribunal de Justicia de la Unión Europea se pronunciara en favor de aplicar con carácter retroactivo la Ley Hipotecaria española, hay mucho movimiento en los bufetes de abogados para ver hasta qué punto se pueden aplicar nuevas líneas doctrinales.
La nueva ley establecía que una entidad bancaria no podía solicitar la finalización anticipada de la hipoteca si no había un mínimo de 12 cuotas impagadas o un 3% del total del préstamo, que ascendía a 15 cuotas y un 7% en el caso de haberse liquidado al menos la mitad de la deuda inicial.
Como toda ley, que no especifique lo contrario, surte efecto para todos los contratos formalizados con posterioridad a la fecha de publicación, pero en este caso, el Alto Tribunal Europeo ha tomado parte. Con su sentencia, establece que deben prevalecer los efectos favorables de la ley para la parte menos favorecida en el acuerdo, que en este caso es el cliente y no la banca. Por este motivo, ya es posible utilizar esta doctrina con carácter retroactivo.
¿Esto qué supone?
En teoría, esto se traduce en una aplicación exclusiva a problemas contractuales entre la banca y el titular de la vivienda, que para adquirirla solicitó una hipoteca a la que no pueda hacer frente durante la vida del préstamos. Hasta aquí, la mayoría de nosotros podemos respirar tranquilos, puesto que no somos una entidad bancaria y por lo tanto, como mucho, la sentencia ha de traernos efectos positivos.
En la práctica, esto se puede traducir en que toda ley puede llegar a ser aplicada con carácter retroactivo si alguna parte del nuevo articulado resulta más beneficioso para una de las partes y esta es la menos favorecida inicialmente. Si hablamos de relaciones entre empresas y particulares, la parte menos favorecida, suele ser siempre el particular, pero ¿qué ocurre cuando ambas partes son particulares?
En el caso de alquiler de vivienda entre particular, aparece el conflicto entre dos particulares cuando el inquilino deja de pagar. A partir de aquí, tiramos de manual (Ley Hipotecaria) y listo… pero ¿y si una de las dos partes se considera desfavorecida por no aplicarse la nueva ley?
Es probable que en los próximos meses, aparezcan nuevas sentencias que nos digan cómo actuar en caso de impago entre partes, por este motivo, ya son muchos los propietarios de viviendas en alquiler que empiezan a asustarse por tener que esperar doce meses de impagos de un inquilino para poder ejecutar un desahucio.
¿La solución?
Pues volvemos a la vieja filosofía de nuestros ancestros de que la tierra es para los trabajadores y la casa para sus moradores. Con estas perspectivas y sin tener claro el futuro legislativo de la Ley Hipotecaria por la proximidad de nuevas elecciones en España. Muchos propietarios que tenían su vivienda en alquiler, ya han cambiado su idea inicial y ahora se plantean una venta a corto plazo.